조합설립추진위원회 (도시 및 주거환경정비법 제13조~15조)

• 추진위원회 시행 배경
  • 그 동안 법적 근거가 없어 재건축 추진위원화가 난립함으로써 주민들간에 갈등으로 인하여 추진과정에서 많은 민원이 발생하였으나, 추진위원회의 구성과 운영에 대하여 규정하여 투명하고 안정적으로 추진할 수 있도록 함
• 추진위원회 구성(도시 및 주거환경정비법 제13조)
  • 토지 등 소유자의 2분의 1이상 동의를 얻어 위원장 1인 및 감사를 포함한 5인 이상의 위원(토지 등 소유자의 10분의1 이상으로 구성)으로 추진위원회를 구성하여 구청장 승인을 받아야 함
  • 위원 결격 사유
    • -이 법 또는 관련 법률에 의한 면직 처분 후 2년 미만인자
    • -파산자, 금고 이상의 실형 집행 후 2년 미만인자 등
• 추진위원회 운영(도시 및 주거환경정비법 제15조)
• 처리절차
  • 건설교통부장관이 고시한 운영규정에 따라 공정하게 운영
  • 추진위원회의 업무를 총회에 보고
  • 회계서류를 조합설립인가일 30일 이내에 조합에 인계
  • 추진위원회 업무와 관련된 권리 의무는 조합이 포괄 승계
  • 토지 등 소유자는 경비납부 의무를 부담
• 주요업무
  • 안전진단 신청에 관한 업무
  • 정비사업관리업자의 선정(조합원들이 관리업자 선정을 원할 경우)
  • 개략적인 정비사업 시행계획서 작성
  • 조합의 설립인가를 위한 준비 업무
  • 추진위원회 운영 규정 작성
  • 기타 법령에 정한 업무 수행
• 추진위원회 승인 신청 서류
  • 신청서(별지 제2호 서식)
  • 토지 등 소유자 명부
  • 토지 등 소유자의 동의서
  • 위원장 및 위원의 주소 및 성명
  • 위원 선정을 증명하는 서류

 

안전진단 (도시 및 주거환경정비법 제12조)

• 대상
  • 공동주택 재건축 정비사업을 위한 기존 공동주택(연립주택, 아파트) 건축물
• 절차
  • 안전진단신청 → 예비평가(3개 구분) → 안전진단기관 지정(구청장) → 안전진단실시 → 재건축 여부 판정
• 예비평가
  • 당해 건축물의 노후 불량 정도 등에 대한 현지조사와 건설안전전문가의 의견을 청취하여 안전진단 실시 여부를 결정 함
  • 평가 분야 : 구조안전성 · 건축 마감 및 설비노후도 · 주거환경

 

※ "재건축 실시" 로 판정하는 경우 "한국시설안전기술공단" 등의 검증을 거쳐 최종 결정함

 

• 안전진단
  • 예비평가 결과 안전진단 실시로 판정된 경우 정밀안전진단을 통하여 노후 불량주택 여부를 결정 함
  • 평가분야 : 구조안전성 건축 마감 및 설비노후도 주거환경 비용분석
• 노후 · 불량주택 여부(재건축허용 여부)

 

※ 조건부 재건축 : 주택가격동향 및 지역 여건 등을 감안하여 재건축 시기 결정

※ 건설교통부고시제2003-164호 "주택재건축안전진단 메뉴얼" 및 "안전진단기준" 참고

 

재건축조합설립인가 (도시 및 주거환경정비법 제12조)

• 조합원자격
  • 사업예정부지내 건축물 및 그 부속토지(부대 복리시설 및 그 부속토지)소유자로서 조합설립에 동의한 자
  • 소유권 또는 구분 소유권이 수인의 공유일 경우 대표 1인 선정
• 요건
  • 공동주택 각동별 2/3이상, 전체 4/5이상 동의
  • 단독주택지 정비구역의 경우 토지 및 건축물 소유자 4/5이상, 토지면적 2/3이상 토지소유자 동의
• 조합설립인가 신청 서류
  • 조합정관
  • 조합원명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)
    • - 조합원 번호, 동의자의 주소, 성명 및 권리내역을 기재
  • 토지 등 소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
  • 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
  • 조합장 선임동의서
  • 토지 건축물 또는 지상권이 수인의 고유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서
  • 창립총회에서 임원 대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
    • ※ 임원선출에 관한 증빙서류로 토지 등 소유자의 대표자 추천서 또는 총회 회의록 등
  • 주택건설예정세대수, 주택건설예정지의 지번 지목 및 등기명의자, 도시관리 계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서
  • 정비구역의 위치도 및 현황사진
  • 정비구역안에 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도
  • 매도청구대상자 명부 및 매도청구계획서
  • 재건축 동의율을 확인할 수 있는 동의 총괄표
• 법인등기
  • 조합설립인가 받은 날로부터 30일 이내 "정비사업조합" 용어를 사용하여 주된 사무소 소재지에서 법인 등기를 하여야 함

 

사업시행인가 (도시 및 주거환경정비법 제28조)

• 사업시행인가절차
  • 사업시행인가 신청(조합→구청) → 주민공람공고(30일 이상) → 관계부서 협의(구청,유관기관) → 사업시행인가 통보(구청→조합) → 고시(구청)
• 사업시행인가 신청서 제출 서류
  • 사업시행계획서 작성
  • 토지이용계획(건축물배치 계획 포함)
  • 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치 계획
  • 자금계획
  • 건축물의 높이 및 용적률에 관한 건축 계획
  • 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세
  • 정비사업의 시행으로 용도 폐지되는 정비기반시설 조서,도면 및 2이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로이 설치할 정비기반시설의 조서 도면 및 설치비용 계산서 등
  • 정관 등
• 사업시행인가 고시 내용
  • 정비구역의 위치 및 면적
  • 사업 시행자 성명 및 주소
  • 사업시행기간 및 사업시행인가일
  • 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리명세
  • 건축물의 대지면적,건폐율,용적률,높이,용도 등 건축계획에 관한 사항
  • 주택의 규모 등 주택건설계획
  • 정비기반시설 및 토지 등의 귀속에 관한 사항
• 건축위원회 심의대상 및 내용
  • 구청심의대상 : 300세대 미만이고 부지 면적이 10,000㎡미만인 정비구역외 재건축사업
    • 공동이용시설 설치 계획
    • 건축물의 주용도,건폐율,용적률,높이,층수,연면적에 관한 계획
    • 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
    • 정비기반시설의 계획
      • ※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조에 의한 지구단위계획으로 이미 결정된 사항은 건축심의 내용에서 제외함
  • 서울특별시 심의대상
    • -분양대상 건축물로서 연면적 10만 제곱미터 이상이거나 21층 이상인 건축물 건축계획. 이 경우 16층 이상의 건축물로서 300세대 이상인 공동주택도 해당됨

 

관리처분계획인가 (도시 및 주거환경정비법 제46~49조)

• 정 의
  • 종전 재건축 사업의 경우 관리처분계획에 대한 투명성 확보의 한계와 기존 건축물 철거 후 계획을 수립하는 것이 관행화 되어 사업의 지연, 임시 거주비 증가 등 조합원의 피해가 발생하고 있어 이에 대한 예방을 위하여 처음으로 도입된 제도임
  • 관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법으로 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준으로 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축 사업완료 후 부담하여 야할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지에 대한 처분 계획임
• 절 차
  • 계획수립 → 주민공람 → 인가신청 → 관리처분계획인가 → 고시
• 주요 기준
  • 1세대 1주택공급, 2이상이 1주택을 공유한 경우 1주택공급, 1세대가 2이상의 주택 소유한 경우 2이상
  • 주택 규모 건설 비율

• ※ 조합원 분양 분이 기존 규모 이하 및 세대수로 공급하고, 일반분양분이 국민주택규모 이하일 경우 위 규정을 적용하지 않음
  • 부대 · 복리시설 소유자에게 주택을 공급할 수 있는 경우
    • - 조합원이 전원 동의한 경우
    • - 신규 부대 복리시설을 건설하지 아니하는 경우

 

준공인가 (도시 및 주거환경정비법 제52조)

• 준공인가는 사업시행인가를 받은 재건축정비사업이 인가내용대로 이행되어 적합한지 여부를 확인하고 준공검사필증을 교부하여 줌으로써 건물을 사용 · 수익할 수 있는 절차임 사업주체 또는 입주자는 사용검사(임시사용승인)를 받은 후가 아니면 주택 부대시설 복리시설 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없으며, 사전입주를 할 경우 관련규정에 의거 행정조치를 받게 됨.
• 준공인가 절차
  • 준공인가 신청(조합→구청) → 실무종합회의(구청) → 준공인가 교부(구청→민원) → 준공인가증 교부(구청→민원) → 고시(구청)
• 구비서류
  • 준공인가신청서
  • 건축물 및 시설등 설치내역
  • 공사감리자의 의견서
  • 건축기계설비 설치확인서
  • 시공사의 공사확인서
  • 신청건축물의 동별개요
  • 감리완료보고서
  • 확정측량성과도
  • 하자보수보증증권
  • 입주예정자 명단

 

청산 (도시 및 주거환경정비법 제57~58조)

• 정 의
  • 조합원의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 사업시행자(재건축조합)가 조합원에게 그 차액을 징수 또는 지급하는 것을 말함
• 징수시기
  • 소유권 이전 고시가 있은 후
• 징수 및 지급 방법 (도시 및 주거환경정비법 시행령 제57조)
  • 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전 고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능
  • 청산금을 지급 받을 자가 이를 받을 수 없거나 거부한 때에는 공탁
  • 청산금을 지급 받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전 고시일 부터 5년간 유효
• 청산기준인 가격의 평가 (도시 및 주거환경 정비법 제57조)

• ※ 분양예정인 토지 또는 건축물가격에 비용 포함되어야 할 사항
  • 조사,측량,설계 및 감리에 소요된 비용과 공사비
  • 등기비용,인건비,통신비,사무용품비 이자 그 밖에 필요한 경비
  • 공공부분의 용자금이 있는 경우 이자비용
  • 정비기반시설,공동이용시설 설치에 소요된 비용
  • 안전진단,정비사업전문관리업자선정,회계감사,감정평가 비용 등으로 정관 등에서 정한 비용